Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukukun ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Somut olayda eser sözleşmesi ve satış sözleşmelerine dair mevzuat ve uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir kararverilmesi gerekecektir.

Çatışma ve hukuki uyuşmazlıklara gebe olması muhtemel bu tip boşlukların doldurulması içinemsal nitelik taşıyan Yargıtay kararları, kimi zaman adaletin tecelli edip etmediği tartışmalarınıgündeme getirseler de adeta karanlığa ışık tutan birer yol gösterici görevi görmektedir.

Burada müteahhit veya yüklenici, yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesigereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz, inşaata ilişkin mimaritaslak ve projelere, teknik şartnameye uygun eser meydana getirilmeli ve ortaya çıkarılantaşınmaz için gerekli idari işlemler gerçekleştirilmeli, örneğin iskan alınmalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, toplumda halk arasında bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise bağımsız bölümleri yapıp birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilmektedir. Bu nedenle gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gereksa halihazırda usulüne uygun olarak imza altına alınmış olan, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açılması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukukun ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Somut olayda eser sözleşmesi ve satış sözleşmelerine dair mevzuat ve uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir kararverilmesi gerekecektir.

Çatışma ve hukuki uyuşmazlıklara gebe olması muhtemel bu tip boşlukların doldurulması içinemsal nitelik taşıyan Yargıtay kararları, kimi zaman adaletin tecelli edip etmediği tartışmalarınıgündeme getirseler de adeta karanlığa ışık tutan birer yol gösterici görevi görmektedir.

Burada müteahhit veya yüklenici, yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesigereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz, inşaata ilişkin mimaritaslak ve projelere, teknik şartnameye uygun eser meydana getirilmeli ve ortaya çıkarılantaşınmaz için gerekli idari işlemler gerçekleştirilmeli, örneğin iskan alınmalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde ResmiŞekil Şartı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriğinde barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme, tamamen notertarafından tanzim edilmelidir. Noterce düzenlenmeyen, yalnızca onaylanan sözleşmeler de usule aykırı ve geçersiz kabul edilecektir. Bu halde, yalnızca tarafların birbirlerine yönelik olarak gerçekleştirmiş oldukl arıedimlerinTürkBorçlarKanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak iadesi söz konssu olabilecektir. Ancak dürüstlük kuralını düzenleyen Türk Medeni Kanunumuzun 2. Maddesi gereğince ,  hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz, bu nedenle şekle aykırılık hususunun dürüstlük kuralınaaykırı olarak kullanılması halinde, uyuşmazlığa konu olan sözleşme, usulüne göre hazırlanmışve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonuçlarını doğurur.

Arsa Sahibi ve Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri

Arsa sahibi ve müteahhit; gerek kanundan, gerekse taraflar arasında imza altına alınan arsapayı karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartnameden kaynaklanan çeşitli hak veyükümlülüklere sahiptir:

• Arsa Sahibinin Teslim Edeceği Arsanın İmar/Parsel İşlemlerinin Yapılmış Olması
• İnşaatın Yapılacağı Arsaya Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşaEdilebilmesinin Mümkün Olması
• Arsa Sahibinin Arsayı İnşaata Uygun Bir Şekilde Müteahhide Teslim Etmesi
• Arsa Sahibinin Yüklenicinin Payına Düşen Arsa Paylarını Devretmesi
• İnşaat Projesinin Çizilmesi ve Belediyeye Tasdik Ettirilmesi
• Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Zamanında ve Eksiksiz İnşa Etme Yükümlülüğü
• Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Eksiksiz ve Projeye Uygun Biçimde Arsa SahiplerineDevretmesi
• Müteahhidin Özen Yükümlülüğü
• Müteahhidin Sadakat Yükümlülüğü
• Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü(Kural)
• Müteahhidin İşi Kendi Gözetiminde Yaptırma Yükümlülüğü(İstisna)
• Müteahhidin İnşaat Alanı ve Çevresinin Güvenliği İçin Gerekli Tedbirleri AlmaYükümlülüğü
• Müteahhidin Gerekli Araç ve Gereçleri Sağlama Yükümlülüğü
• Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
• Müteahhidin İskan/Oturma İzni Alma Borcu

İnşaat Devam Ederken Müteahhit veya ArsaSahibinden Taşınmaz Satın Alınması

Üçüncü kişilerin henüz inşaat devam ederken arsa sahipleri ve müteahhitten taşınmaz satınalması mümkündür, bu durumun önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır. Ancak aşağıdadetaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere, taşınmaz satışına dair bu sözleşmelerin hukukiusul ve esaslara uygun olarak düzenlenmesi gerekir.

Arsa sahipleri ile yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmelerinde mutlaka arsa payınındevrinin sağlanması ve bu sözleşmenin noterde resmi şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirdegeçerli bir taşınmaz satış sözleşmesinin bulunduğunun kabulü mümkün değildir.

Arsa sahipleri ile yapılacak olan sözleşme, taşınmaz satış sözleşmesi değil de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise bu sözleşmenin, noterde düzenleme şeklinde yapılması şekil şartıdır. Ayrıca arsa sahipleri ile bu neviden bir sözleşme yapılması halinde de, arsa sahiplerinin, arsapayı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tüm hak ve alacaklarını da üçüncü kişiye devrettiğine ilişkin hükmün sözleşmede yer alması üçüncü kişinin lehine olacaktır.

Müteahhitten alınan taşınmazlara ilişkin olarak ise Yargıtay’ın vermiş olduğu emsal kararlarneticesinde 3. kişilere çeşitli hukuki güvenceler tanınmıştır. Aşağıdaki alt başlık altında buhususları detaylı olarak değerlendireceğiz.

Müteahhit/Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan3. Kişilerin Durumu

Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit, sözleşmede aksinebir hüküm yoksa, kendisine bırakılması planlanan bağımsız bölümler için üçüncü kişiler ilesözleşme akdedebilir ve bu taşınmazları 3. kişilere satabilir. Ancak bu noktada sözleşmelerinşekil şartı açısından değerlendirmeye tabii tutulması elzemdir.

a) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Normal şartlarda, kural olarak bu neviden taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin, tapudaresmi şekilde yapılması gerekir. Ancak henüz inşaat tamamlanmamış olduğu için müteahhit,üçüncü kişilerle taşınmaz satış sözleşmesi değil de, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiakdedebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tapuda resmi şekilde yapılma şartı yoktur; ancak bu sözleşmede de noterde düzenleme şeklinde yapılma şartı öngörülmüştür. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bu niteleme ile geçerlilik arz etmemektedir. Bu nedenle örneğin müteahhitin satış ofisinde imzalanan adi yazılı taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler, Yargıtay kararları uyarınca “alacağın devri” ya da diğer adıyla “alacağın temliki” sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

b) Alacağın Temliki Sözleşmesi

Uygulamada müteahhitler tarafından henüz inşaat halindeki taşınmazların, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemek suretiyle satışı yerine, müteahhitin satış ofislerinde adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmelerle satışa sunulduğu görülmüştür. Geçmişte bu sebeple üçüncü kişiler yönünden birçok mağduriyet yaşanmış ve Yargıtay’ın ilgili hukuk daireleri arasında da fikir ayrılıkları oluşmuştur.

Bu nedenle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılıkararı ile içtihatlar birleştirilmiş ve çeşitli şartların varlığı halinde üçüncü kişi ile müteahhit arasındaki sözleşme alacağın temliki olarak kabul edilmesi yoluyla hüküm kurulmuş; böylece üçüncü kişilere müteahhit ve arsa sahiplerine tapu iptali ve tescil davası ile birlikte terditli olarak tazminat ve taşınmaz satış bedelinin iadesini talep etme imkanı tanınmıştır.

Dolayısıyla müteahhit, TBK 183. vd. maddelerinde yer alan “alacağın devri/alacağın temliki”hükümlerine dayanarak 3. kişilerle adi yazılı sözleşme akdedebilir. Bu sözleşme, hukukentapulu taşınmazın satışı veya taşınmaz satış vaadi değil, yukarıda belirtmiş olduğumuz üzerealacağın temliki niteliğindedir.

Bu durumda, 3. kişilerin ayni nitelikli bir hakkı söz konusu olmasa dahi alacağın temliki hükümlerine göre arsa sahiplerine yönelik yükümlülüklerini yerine getirmiş olan müteahhit ile bu tip bir alacağın temliki sözleşmesi akdetmiş olan 3. kişiler, arsa sahiplerine yönelik olarak tescil talebinde bulunabileceklerdir. Ancak yüklenicinin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması halinde, 3. kişilerin bu sözleşmeden doğan hakları ayni nitelikli olmadığından dolayı yalnızca müteahhidin şahsi sorumluluğu yoluna gidilebilecek, yani kural olarak arsa sahiplerine karşı herhangi bir hak ve talep yöneltilemeyecektir.

Arsa sahiplerine karşı açılacak olan temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında arsasahipleri ile müteahhit arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle her ne kadar tapu maliki olmasa da, müteahhit de bu davada davalı olarak gösterilmelidir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil davasında temliken tescilin yanında terditli olarak taşınmazın bedeli de talep edilebilir; ancak bundan dolayı kusuru bulunmayan arsa sahipleri değil, müteahhit sorumlu olacaktır.

Eğer müteahhit, arsa sahiplerine karşı sorumluluklarını yerine getirmemişse, arsa sahipleri müteahhite karşı ileri sürebilecekleri defileri 3. kişiye karşı da ileri sürebileceklerdir. Bu durumda eksik iş bedeli alanında uzman bilirkişilere hesaplattırılabilir ve eksik iş bedelinin depo edilmesi için 3. kişiye mahkeme tarafından süre verilebilir. Üçüncü kişinin söz konusu eksik iş bedelini mahkemenin göstereceği yere nakden depo etmesi akabinde eksiklikler de ortadan kalkmış olacağından dolayı tapu iptali ve üçüncü kişi adına tesciline karar verilebilir. Aksi takdirde yalnızca tazminat talebi kabul edilerek taşınmaz bedelinin müteahhit tarafından üçüncü kişiye ödenmesine karar verilir.

Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişilerin hukuki durumuna dair detaylı bilgialmak için konuya ilişkin yazmış olduğumuz makaleyi inceleyebilirsiniz: Müteahhitten Ev Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

Arsa Payı Karşılığı İnşaat SözleşmelerindeYüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde borçlu temerrüdüne ilişkin özel bir düzenlememevcut olmadığı için Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan genel temerrüt hükümleri dikkatealınır. Temerrüt halinin meydana gelmiş olduğundan bahsedilebilmesi için:

• Alacaklının temerrüde düşmemiş olması,
• Müteahhidin borcu muaccel olmalı,
• Borcun ifası imkansız olmamalı,
• İstisnalar saklı kalmak üzere, kural olarak müteahhidin ihtar ile temerrüdedüşürülmesi,

Müteahhidin inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebileceği gibi, aynı zamanda kural olarak hiçbir talepte bulunma ve ihtar çekme zorunluluğu olmaksızın taraflarca kararlaştırılmış olan cezai şartı da talep edebilecektir. Arsa sahibi, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini veya sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini de talep edebilecektir.

a) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Aynenİfa/Nama İfa

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde(diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde)müteahhitin borcunun verme borcu değil, yapma borcu olmasından mütevellit aynen ifanincebri icra yoluyla yerine getirilmesi mümkün olsa bile, icrailiğin uyarı boyutunda kalacakolması sebebiyle efektif bir çözüm olabileceği söylenemez.

Bu nedenle uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aynen ifa, TBK 113.madde hükmüne uygun olarak nama ifa izni alınması şeklinde görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 113/1. Maddesi: “Yapma borcu , borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafıborçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.” şeklinde nama ifaya hukuki zemin hazırlamıştır.

Kanun hükmünden rahatlıkla anlaşılabileceği üzere, arsa sahibi müteahhidin yerine getirmesigereken ifayı bizzatkendisi veya 3. bir kişinin yerine getirmesi için talepte bulunabilecek ve nama ifa halinde ifaya ilişkin tüm masraflar da müteahhit tarafından karşılanacaktır. Ayrıca, müteahhit de çeşitli şartların varlığı halinde nama ifaya izintalebinde bulunabilmektedir. Yani bu talebin yalnızca arsa sahipleri tarafından ileri sürülebileceği düşünülmemelidir.

Nama ifa için hakimden izin istenmesi gerekmektedir. Uygulamada “nama ifa davası”, “nama ifa izni davası” ismiyle anılan bu davanın sonucunda nama ifa izni alan arsa sahibinin işi en az maliyetle yerine getirmesi gibi bir sorumluluğu da söz konusu değildir. Ancak bu durumun tam bir sorumsuzluk teşkil ettiğinin söylenmesi de mümkün değildir. Arsa sahibinin bu halde dahi Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağlı olduğunu söylememiz yerinde olacaktır. Arsa sahibinin dürüstlük kuralına aykırı olarak gereğinden fazla maliyete sebebiyet vermesini hukuk düzeni korumayacaktır. Nama ifaya ilişkin masraflar müteahhit tarafından karşılanacak da olsa, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre müteahhide kalacak olan arsa payları ve bağımsız bölümler için arsa sahibi/sahiplerine satış yetkisi verilmek suretiyle de bu giderler karşılanabilmektedir.

Nama ifa izni ,  genel yetki şeklinde verilmez ,  hakim kararı inceler ve konu hakkında tanzim ettirilmiş olan bilirkişiraporu yardımıyla tamamlanmayan hususları tespit eder ve tek tek hangi hususlarda nama ifaya yetki verileceğini belirleyerek hüküm kurar. Nama ima izni öncesinde yüklenici halen inşaattan el çekmemişse öncelikle yüklenicinin işten el çekmesi/çektirilmesi talep edilmelidir. Bilirkişi raporu ile nama ifa izni verilecek olan kısma ilişkin meblağ belirleneceği için BK raporu sonrasında ilgili kısmın bedeli avans olarak yükleniciden tahsil edilebilecektir.

Nama ifaya izin taleplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından uygulanmasına dairdetaylı bilgi edinmek için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Nama İfa İzni

b) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde GecikmeTazminatı

Müteahhidin, kendi kusurlu davranışları neticesinde arsa sahiplerine yönelik edimlerini yerinegetirememesi halinde gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

Türk Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesine Göre: “Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığınıispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararıgidermekle yükümlüdür.”

Kanun maddesinden açıkça anlaşılabileceği üzere, taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme zammına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri tarafından gecikme zammı talep edilebilecektir. Ayrıca aynen ifa/nama ifa uygulamasından farklı olarak, gecikmetazminatı için borçlunun kusurlu olması şartı aranmaktadır.

Bunun yanında müteahitten gecikme tazminatının talep edilebilmesi, arsa sahibininsözleşmeden dönmemiş olmasına bağlıdır. Zira arsa sahibinin sözleşmeden dönüpkarşılıklı edimlerin iadesini talep etmesi halinde sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadankalkmış olacaktır.

c) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur. Cezai şart, gecikme tazminatının aksine kanundan değil, sözleşmeden doğmaktadır ve taraflar arasında noter huzurunda düzenlenmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şarta yer verilmemişse böyle bir talepte bulunulması da mümkün olmayacaktır. Ancak uygulamada genellikle taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile cezai şartın hüküm altına alındığı görülmektedir.

Kural olarak edimin zamanında yerine getirilmemesi halinde cezai şartın kararlaştırıldığı sözleşme ilişkilerinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan nedenlerle inşaatı zamanında tamamlayamaması halinde cezai şart ödemesi gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Ancak taraflar sözleşme özgürlüğünün sınırları dahilinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan sebeplerle edimini yerine getirmekte gecikmesi halinde de cezai şart ödeyeceği noktasında anlaşabilirler.

Cezai şart hükmü sayesinde edim borçlusu, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmekte ve olası bir edim yükümlülüğü ihlali halinde alacaklı da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmektedir. Ancak kimi zaman arsa sahiplerinin gecikmeden doğan zararı cezai şarttan daha fazla olabilmektedir. Buhalde arsa sahibi cezai şartı aşan miktar için talepte bulunacak olması halinde müteahhitin kusurunu da ispatlamakla mükellef olacaktır.
Müteahhidin edimi ifada gecikmesi halinde arsa sahibinin ihtirazi kayıt olmaksızın ifayı kabuletmesi, sözleşmede aksi yönde bir hüküm bulunmadıkça arsa sahibinin cezai şart talep etmehakkını da ortadan kaldırır.

d) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, yalnızca tarafların fesih konusundaki iradelerinin uyuşması yani anlaşma yoluyla ya da taraflardan biri tarafından açılacak olanfesih davasında mahkeme tarafından haklı sebeplerin varlığı halinde feshe karar verilmesihallerinde söz konusu olabilmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshiyle birlikte, feshin ileriye veya geriye dönük etkileri dedikkate alınmalıdır. Eğer sözleşme tarafların feshe ilişkin olarak anlaşmaları suretiyle feshedilmişse, taraflar feshin sonuçlarına ilişkin olarak da saptamalarda bulunmalıdırlar. Ancak taraflar feshe ve/veya feshin sonuçlarına dair anlaşma sağlayamamışlarsa, taraflardanbiri haklı sebepleri öne sürerek mahkemeden fesih kararı vermesini talep edebilir. Bu halde feshin sonuçlarının ileriye mi yoksa geriye mi dönük olarak etki edeceğinin tespiti, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yapılır. Bu konuya ilişkin olarak verilmiş emsal kararlara göre inşaatın tamamlanma oranı sözleşme, onaylı proje, keşif ve bilirkişi delilleri de incelenerek yapılır ve inşaat %90 veya üzeri oranda tamamlanmışsa feshin sonuçları ileriye dönük olacak şekilde hüküm kurulur; ancak tamamlanma oranı %90’ın altında tespit edilmişse, geriye dönük fesih yapılır ve sözleşmeden dönme ile sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taraflar karşılıklı olarak ifa edilmiş olan edimlerini iade ederler.

Bu makalemizde sözleşmenin feshinden kısaca bahsetmiş bulunduk, ancak feshe dair detaylıbilgi için kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine dair daha detaylı olarakhazırlamış olduğumuz yayınımızı da okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffülden Sorumluluğu

Müteahhit/yüklenici ile arsa sahibi/sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, proje taslağı ve teknik şartnamelerde arsa sahiplerinin dürüstlük kuralına uygun olarak eserde veya esere dahil her bir bağımsız bölümde mevcut olmasını bekleyecekleri unsurların ve niteliklerin mevcut olmaması veya olması gerekenden eksik bulunması halinde ayıplı ifa söz konusu olacaktır. Burada her bir hususun tek tek belirlenmiş olması gerekmemektedir, bu nedenle belirli bir hususa ilişkin sözleşmede veya teknik şartnamede spesifik olarak müteahhidin görevi olarak sayılmamış bir değişken dahi, sözleşmede belirtilmiş olan kullanım amacına uygunluk saptaması yapılarak müteahhide yükletilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa halinde arsa sahipleri öncelikle ayıplı ifanedeniyle ayıp ihbarında bulunmalıdır. Sonrasında kanunun kendilerine tanımış olduğuseçimlik hakları kullanabileceklerdir.

Ayıplı kavramı, açık ayıp ve gizli ayıp olmak üzere ikiye ayrılır. Açık ayıplar makul ve dürüst bir kimse tarafından kolaylıkla fark edilebilecek ayıplardır. Gizli ayıplar ise tespit edilebilmesi için dikkatli bir inceleme gerektiren, genellikle uzun süreli kullanım sonucu ortaya çıkan ayıplardır.Ayıba karşı tekeffül için aranan şartlar, inşaatın tamamlanarak teslim edilmiş olması ve eserinayıplı olmasıdır. Arsa sahibi, müteahhidin iş teslimini kabul etmesiyle birlikte açık ayıpları da kabul etmiş sayılır. Ancak gizli ayıplar ve kasten gizlenmiş olan açık ayıplardan sorumluluk kabul halinde de devam etmektedir. Ancak arsa sahibi, gizli ayıpların ortaya çıkması halinde de bunları derhal müteahhide bildirmelidir.

Bağımsız bölümün kullanılmaya elverişli olmaması ve dürüstlük kuralının gereğince bağımsız bölümün kabulünün arsa sahibinden beklenilemeyeceği ayıpların varlığı halinde önemli ayıplardan söz etmek mümkündür; bu halde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının varlığının kabulü gerekir. Bunun yanında arsa sahipleri, önemsiz ayıplar için tamir giderlerinin dürüstlük kuralı ve hakkaniyet çerçevesi dahilinde çok aşırı bir masraf gerektirmemesi halindeayıplı malın tamiri veya ayıp oranında bedel indirimini talep edebilirler.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden DoğanUyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda bir tarafın kar amacı güden vemesleki faaliyet yerine getiren müteahhit, diğer tarafın ise müteahhitten hizmet edinen arsasahipleri olduğu düşünülüp tüketici mahkemesinin görevli olduğu düşünülebilse de bu bakışaçısı hatalıdır.

Mevcut yerleşik Yargıtay içtihatları da birlikte incelendiğinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesine karar verildiği görülmektedir. Yargıtay’a göre bu durumun gerekçesi olarak, arsa payı karşılığı inşaatsözleşmesine taraf olan arsa sahiplerinin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer alan “tüketici” tanımına uymayacak bir şekilde kar elde etme, sahip olduğu bir malvarlığına değer kazandırma amacı taşıdığı gösterilmektedir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Üçüncü kişinin arsa sahiplerine yönelik olarak açacakları tescile zorlama davası olarak da bilinen temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme yine asliye hukuk mahkemesidir. Bu davada müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunuyor olmasından dolayı müteahhitin de davalı gösterilmesi gerekliliği unutulmamalıdır.

Üçüncü kişiler tarafından yalnızca müteahhite yönelik olarak açılacak olan tazminat davalarıaçısından ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunumuzda yer alan tüm diğerşartların mevcut olması halinde tüketici mahkemelerinin görevli olması gerektiğikanaatindeyiz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken DikkatEdilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mümkün olabildiğince açık ve sade bir dil kullanılarak düzenlenmelidir. Çünkü makalemizin devamında yer alan Yargıtay içtihatları ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları yayınımızda bulunan kararlardan görülebileceği üzere, kat karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar, oldukça komplike hukuki problemlerin çözülmesini gerektirebilmekte ve bu durum da nihai olarak yargı sürecinin gerektiğinden fazla uzamasını sağlayabilmektedir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken:

• Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, sözleşme içerisinde son derece net bir şekilde yazıya dökülmeli ve yorum yoluyla farklı anlamlar çıkarılabilmesinin önüne geçilmedir. Örneğin: Hangi tarafın, inşaat faaliyetlerinin sonucunda hangi bağımsız bölümü elde edeceği çok açık ve spesifik bir şekilde belirtilmeli; bu neviden hususlara ilişkin olarak yalnızca karşılıklı hak ve yükümlülüklerin neler olduğunun belirtilmesiyle yetinilmeyip, bu hak ve yükümlülüklerin ne şekilde, ne zaman, nasıl sağlanacağı da yoruma kapalı olarak ifade edilmelidir,
• Yapılacak olan iş ve işlemlerin aşamaları ve karşılıklı yükümlülüklerin yerine getirilmezamanı belirgin olmalıdır,
• Tapı harcı, ruhsat bedeli, vergiler vb. sözleşmesel yükümlülüklerin yerine getirilmesiiçin tamamlanması gereken yan yükümlülüklerin hangi tarafın sorumluluğundabulunacağı hususu açıkça belirtilmelidir,
• Cezai şartları, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi hususuna ilişkin olarak belirtilen %90 tamamlanma oranı da dikkate alınmak suretiyle belirlenmeli, sözleşmenin ileriye dönük feshi hali ile sözleşmeden dönme(geriye dönükfesih) halleri açısından ayrı ayrı cezai şartlar öngörülmelidir. Bu husus, son derece teknik bir konu olduğu için; hak kaybına uğranılmaması için sözleşme hazırlığı aşamasında da alanında uzman ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin deneyimi olan bir gayrimenkul avukatı ile birlikte çalışılması tavsiye edilir,
• Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi kentsel dönüşüm uygulamalarına istinadendüzenleniyorsa, imar ve deprem mevzuatına ilişkin hükümler de dikkate alınmalı vekarşılıklı hak ve yükümlülükler bu şekilde değerlendirilmelidir,
• Müteahhitin payına düşecek olan bağımsız bölümler ile arsa paylarına ilişkin olarakmüteahhite verilecek olan satış yetkisi ile müteahhit lehine tapuda ferağ verileceğizaman hususlarının hangi aşamalarda gerçekleştirileceği ve hangi şartlara bağlıtutulacağı belirlenmelidir,
• 3. kişilerin arsa sahipleri ve müteahhit ile yapacağı sözleşmelerin, sözleşmenin diğer tarafına etkilerinin belirginleştirilmesi gerekir. Örneğin: müteahhit ile 3. kişinin yapacağıalacağın temliki veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; arsa sahibi ile 3. kişinin yapacağı arsa payı devri sözleşmesi vb. gibi sözleşmelerin, diğer tarafı hukuken bağlayıp bağlamayacağı veya bağlayacaksa da ne zaman bağlar hale geleceği hususları açıkça belirtilmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken dikkate alınması gereken en önemli hususlarınbaşında bu saydıklarımız gelmekle birlikte, bu hususlar yalnızca saydığımız maddelerdenibaret değildir ve her somut sözleşme ilişkisi için dikkatle değerlendirmeye tabii tutulmalıdır.