• Kira Sözleşmesinin Tarafları Arasında Kira Bedelinin Artışına Dair Bir Anlaşma veya Sözleşmede Bir Hüküm Bulunması Halinde Kira Bedelinin Tespitinde;

Taraflar akdettikleri kira sözleşmesinde; kira ilişkisi devam ettiği sürece kira artış oranını beş yılın sonuna kadar uygulama alanı bulacak şekilde belirleyebilirler. Bu konuda taraflarca belirlenecek olan kira artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin artış oranını geçmemek şartı ile geçerli sayılabilecektir. Yani kira bedeli artış oranı için açıklanacak olan TÜFE artış oranı belirlenecek olan kira artış oranı için üst sınırı oluşturmaktadır. Bu sözleşmede belirlenen artış oranı on iki aylık ortalama TÜFE oranından fazla ise kiracının dava açmakta hukuki yararı mevcut olacaktır ve taraflar arasındaki sözleşmede henüz beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilecektir.

• Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına Yönelik Herhangi Bir Anlaşma veya Sözleşmede Hüküm Bulunmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti;
  

Burada taraflar arasında kira bedeli artışıyla ilgili herhangi bir anlaşma olmadığından kiraya veren taraf kira bedelinde artış yapmak istediği takdirde bu iradesini kira artışının gerçekleşmesini talep ettiği günden en az 30 gün önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirim ile birlikte yeni kira bedeli o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak tespit edilir. Ancak kiraya veren tarafından kira bedeli artışına yönelik bildirim en az 30 gün önceden yapılmamış ise tespit olunacak kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olmak üzere mahkemece tespit edilecektir.

• Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıllık Kira Döneminin Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti;

Taraflar arasında artık kira bedeli artış oranı hususunda herhangi bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi 3. fıkrası uyarınca yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından olağan rayiç, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı da dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilecektir. Artık beş yıllık kira döneminin sonunda hâkim tarafından kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmayacaktır.

KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI:

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin geçerliliği kanunda herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
• Kira tespit davasını ikame eden kişinin bu davayı açmakta bir hukuki yararı bulunmalıdır. Hukuki yararın bulunup bulunmadığı her somut duruma göre değişiklik gösterebilmekte olup dava esnasında hâkim tarafından takdir edilecektir. Kira tespit davası kiracı veyahut kiraya veren tarafından açılabilir, önemli olan bu noktada talepte bulunan tarafın hukuki yararını ispatlamasıdır.
  

KİRA UYARLAMA DAVASI

Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedeli uyarlama davaları, kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava türüdür. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hâkim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.

Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira uyarlama davası, öngörülmeyen olağanüstü durumun meydana gelmesine dayanır. Bu durumda sözleşmenin bir tarafına aşırı yük yüklenmiş olacağından; kira sözleşmesi, adalete ve hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurur.  Ayrıca dürüstlük kuralı da sözleşmenin uyarlanmasını gerektirir. Kira uyarlama davasının temel şartları şunlardır:

• Olağanüstü Durumun Ortaya Çıkması

Kira uyarlama davasının temel şartlarından biri, sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır. Bu durumun kira sözleşmesinin kuruluşu safhasında var olmaması ve öngörülememesi de gerekir. Olağanüstü duruma örnek olarak, öngörülmesi mümkün olmayan ulusal ve uluslararası siyasi gelişmelerin etkisiyle çok yüksek enflasyonun, çok yüksek fiyat dalgalanmalarının meydana gelmesi gösterilebilir.

• Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması

Hukukun temel ilkelerinden biri, “kimsenin kendi kusurundan yararlanamayacağı ilkesidir. Bu ilke, kira uyarlama davalarında da geçerlidir. Bu şekilde, kira sözleşmesinin tarafları arasında var olan menfaat dengesi korunmaya çalışılır. Dava için aranan bu şart ile kötü niyetli kişilerin bilerek ve isteyerek kendisi lehine bir durum oluşturmasını, hakkı kötüye kullanmasını engellemek amaçlanmaktadır.

• Yeni Şartlarda Sözleşmeyi Devam Ettirmenin Çok Güç Olması

Meydana gelen olağanüstü durum nedeniyle, taraflar arasındaki denge o kadar çok bozulmuş olmalıdır ki; diğer tarafın sözleşmeyi devam ettirmesi çok güç hale gelmelidir. Bu nedenle kira uyarlama davasıyla, şartları artık katlanılamaz hâle gelen sözleşmenin uyarlanmasına ihtiyaç bulunmalıdır.

• Borcun Koşulsuz Biçimde Yerine Getirilmemesi Gerekir

Kira sözleşmeleri, süreklilik arz ederler. Kiraya veren, gayrimenkulü sözleşme boyunca kiraladığı zamanki özelliklerine uygun vaziyette bulundurmak, kiracı ise kira bedelini ödemek yükümlülüğündedir. Sözleşme sona erince, tarafların borçları da sona erer. Sözleşme sona erince, kira bedelinin uyarlanmasını istemek geçersiz bir talep olur. Ama, kiracı ya da kiraya veren, borcunu ifa etmemiş veya ifa etmenin çok güç olmasından kaynaklanan haklarını saklı tutarak ifa ederse, kira uyarlama davasını açabilir.

Dava Ne Zaman Açılır?

Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir. Kira tespit davalarında aranılan 5 yıl koşulu, kira uyarlama davasında geçerli değildir. Burada aranılan sadece sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır.

Kira Uyarlama Davası Tarafları 

Sonradan ortaya çıkan beklenmeyen durum kimin aleyhine ise, kira bedelinin uyarlanması davasını, o açar. Dolayısıyla bu dava, duruma göre kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir.
Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sonuçta kira uyarlama davası, “taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde” açılır.
Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir 

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hak- kın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkansız hale gelmesi yada gecikme halinde ciddi bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, başvurulan hukuki yollardandır.
HMK m. 389 göre; mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.
Kira uyarlama davalarında ihtiyati tedbir kararı verilmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin devamı sırasında olağanüstü bir hal ve buna bağlı olarak aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkması halinde ciddi bir zararın ortaya çıkacağı aşikardır. Hakimin somut olayın özeliğine göre aşırı ifa güçlülüğüne ilişkin ciddi emarelerin varlığını tespit etmesi halinde kira uyarlama davasının açılması ile birlikte ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerekir. İhtiyati tedbirin de içinde yer aldığı yerel mahkeme ilamının temyiz edilmesi üzerine 6. Hukuk Dairesinin 2003/826E-959K. Sayılı bozma ilamına konu kira uyarlama davasında ödenen 20.000-USD aylık kira parasının tedbiren aylık 12.000-USD olarak ödenmesine ilişkin yerel mahkemenin ihtiyati tedbir kararı bozma nedeni olarak kabul edilmiş değildir. HMK m. 397/2’ye göre; mahkeme kararında aksi belirtilmemiş ise yerel mahkemece verilen tedbir kararın mahkeme kararı kesinleşinceye kadar devam eder. 6100 Sayılı yasanın 389. maddesi ile amaçlanan; … ihtiyati tedbir verilmemesi halinde taraftardan birinin uhdesinde “Ciddi Zarar/Hakkın Elde Edilmesinin Zor Olması Veya İmkansız Olması” söz konusu ise mahkemece ihtiyati tedbir karan verilmesi gerektiği yönündedir.
Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Tarafların “her ikisi de tacirse” ve dava konusu “alacak veya tazminat ise” dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur. Bu şartlar gerçekleşmedikçe, kira uyarlama davası için arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, kira uyarlama davasıyla birlikte alacak veya tazminat da isteniyorsa, o zaman zorunlu arabuluculuk gündeme gelebilir.
T.C. Yargıtay Başkanlığı – 12. Hukuk Dairesi
Esas No.: 2023/907
Karar No.: 2023/2083
Karar tarihi: 28.03.2023

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı alacaklı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı alacaklı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı alacaklı vekili dava dilekçesinde; sözleşmede aylık kira bedelinin 6.700,00TL olarak belirlendiğini, tarafların daha sonra 04.11.2011 tarihli ek protokol ile 15.12.2011 tarihinden 15.12.2012 tarihine kadarki kira bedelleri için aylık 6.130,00TL kararlaştırıldığını, protokol süresi sonunda 01.01.2013 tarihinde uygulanacak artış oranı olarak 2012 yılı Ocak ayında yayınlanan Üfe ve Tüfe oranlarının ortalamasının kararlaştırıldığını, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresinin sona ermesine karşın davalı kiracı tarafından kiralananın kullanılmaya devam edildiğini, 2021 yılı için aylık peşin ve net 16.150,33TL olarak ödenmesi gereken kira bedellerinin eksik ödenen 2021 yılı Ocak ayı için 1.798,30TL, 2021 yılı Şubat ayı için 1.798,30TL kira bedellerinin ticari reeskont avans faizi ile tahsili, ödenmemesi halinde tahliye istemli takip başlattıklarını, davacı kiralayanın gerçek kişi olduğunu, tacir olmadığını, bu nedenle davalı kiracı ila aralarındaki kira sözleşmesindeki yetki anlaşmasının geçerliliği ve bağlayıcılığı olmadığını, takipte … İcra dairelerinin yetkili olduğunu, davalının ödeme yaptığını belge ile ispat etmesi gerektiğini, taraflar arasında 01.01.2020 tarihinden başlayan 2020 yılı aylık kira bedelinin 14.352,03TL olarak uygulandığını, yapılan hesaplamalara göre icra dosyasında gösterilen 2021 yılı aylık kira bedeli olan 16.150,33TL’nin sözleşmeye ve kanuna uygun olduğunu, 2021 yılı Ocak ve Şubat aylarına ilişkin olarak davalı kiracının davacı kiralayana 86,10TL kira borca olduğunu, bu borcada yasal süre içerisinde ve halen ödemediğini, temerrüde düştüğünü, itirazlarına dayanak hiçbir belge sunmadığını, davalının itiraz ederek alacağın tahsilini ve taşınmazdan tahliyesini geçirtirmeyi amaçladığını belirterek davanın kabulünü, davalının itirazının kısmen kaldırılmasını, 86,10TL asıl alacağın, asıl alacağa işleyecek değişen oranlarda ticari avans faizi ile birlikte borçludan tahsiline imkan verecek tarzda takibin devamını, davalı kiracının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesini, takip konusu alacağın %20’sinden aşağı olmamak üzere tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı borçlu vekili cevap dilekçesinde; yetkili icra dairelerinin … icra daireleri olduğunu, taşınmaza ilişkin yapılan sözleşmenin 31.12.2019 tarihinde bittiğini, 01.01.2020 tarihinden itibaren kira bedelinin miktarının ne kadar olacağının taraflar arasında ihtilaflı hale geldiğini, kira tespit davası bulunduğunu ve derdest olduğunu, henüz kira bedelinin tespit edilmediğini, bu dava devam ederken şikayete konu icra dosyasından takip başlatıldığını, sözleşmede belirtilen iban numarasına davalı tarafından 2021 yılı Ocak ayı için 04.01.2021 tarihinde 14.352,03TL ve 22.01.2021 tarihinde 1.755,25TL, 2021 yılı Şubat ayı için 01.02.2021 tarihinde 16.107,28TL ödendiğini, takip tarihinin kira ödemesinden sonra olduğunu, bu nedenle takibin haksız olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; HMK 17/2 kapsamında taraflardan her ikisinin tacir olması koşulu somut olayda bulunmadığından, ilgili maddenin uygulanma olanağı bulunmadığı,01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren HMK’dan sonra taraflar arasında düzenlenen 04.11.2011 tarihli ek sözleşme bakımından davacı kiralayanın takip tarihinde yerleşim yeri olan … İcra Daireleri yetkili olduğundan davalının yetki itirazının yerinde olmadığı, her ne kadar davacı kiralayan, ilk kira sözleşmesinin 9.2 maddesi gereğince yıllık kira artırımının ÜFE+TÜFE/2 oranına göre hesaplanacağı ve bu orana göre yapılan hesaplamada Ocak ve Şubat 2021 kira bedellerinde 86,10 TL’lik eksik ödeme nedeniyle itirazın kaldırılması ve tahliye istemiş ise de; … yeri kiralarına ilişkin, tarafların özgür iradeleri ile daha önce akdedilmiş kira artırımı hükümlerinin 7161 sayılı Kanun’un 59. maddesi ile geçersiz olduğu ve TBK 344 gereğince “tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenmesi” gerektiği, bu bağlamda bilirkişice yapılan hesaplamaya göre Ocak 2021 kira bedelinin 14.320,69 TL, Şubat 2021 kira bedelinin ise 16.079,27 TL olduğu, buna karşılık davalı kiracının Ocak ve Şubat 2021 kira bedelleri olarak ayrı ayrı 16.107,28 TL takip öncesi ödemelerde bulunduğu, böylece takip öncesi davalı kiracı tarafından takip konusu kira bedellerinden daha fazla ödeme yapıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı alacaklı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı alacaklı vekilince; bilirkişi raporunda ise hatalı hesaplamalar yapıldığını, bilirkişi tarafından seçenekli hesaplama yapılmak yerine davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedelinin 14.352,03 TL olduğu kabul edildiği dikkate alınarak 2021 yılı aylık kirasının belirlenmesi için bir önceki yılın aylık kira bedeli olan 14,352,03 TL’ye 2021 Ocak ayında yayınlanan Tüfe 12 ayın ortalamalara göre değişim oranı %12,53 uygulanıp, aylık kira artık tutarı 1.798,30 TL olduğu hesaplanabilecekken, davalının kabul beyanı yok sayılarak yapılan hesaplamanın yanlış olduğunu, bilirkişi tarafından 1. seçenekte yapılan hesaplamanın hem kanunda artışa esas 12 aylık sürenin yanlış hesaplanması nedeniyle kanuna aykırı olduğunu, hem de tarafların arasındaki kira sözleşmesinde kira artışı için hangi ayın verilerinin esas alınacağına dair sözleşme hükmüne aykırı olduğunu, rapordaki ikinci seçeneğin dikkate alınması gerektiği iddiası ile kararın kaldırılması talep edilmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Davacı tarafça, davalının 2020 yılı kira bedelini aylık 14.352,03 TL ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden artış oranının hesaplanması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çevrevesinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı gerekçesi ile davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı alacaklı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı alacaklı vekilince ,istinaf dilekçesi içeriğindeki iddialarını tekrarla kararın bozulması talep edilmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
2004 sayılı İİK’ nın 63, 269/2 , 269/c ve devamı maddeleri
3.Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı alacaklı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Yukarıda açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA,
Alınması gereken 179,90 TL temyiz harcından evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.