10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemi Nasıl Yapılır ?

Kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ile kiraya veren kira süresini belirli yahut belirsiz süreli olarak kararlaştırabilirler.
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmede belirtilen sürenin bitiminde kiracıya kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanınmışken, kiraya veren sürenin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdirememektedir.
Buna göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini kiraya verene bildirmek zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesi aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış kabul edilir.
Kiracıya tanınan bu hak sebebiyle kira sözleşmesi tek tarafın iradesiyle dilediği gibi uzatılabileceğinden kanun koyucu kiraya verenin bu durumdan mağdur olmaması için ona da bir imkan tanımıştır.
Böylece kiraya veren kira sözleşmesindeki bu uzamalara bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin sonunda herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı kiralananda çıkarabilecektir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir ?

TBK madde 347’de düzenlenen on yıllık kiracının çıkarılması sebebine dayanarak kiracının kiralanandan çıkarılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Buna göre;

• Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması gerekir.
• Kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya fesih bildirimi yapmalıdır.
• 10 yıllık uzama süresinden sonra kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir sözleşme yapılmamış olmalıdır.

Bu şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren başkaca bir sebep göstermeksizin 10 yıllık kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilecektir.

Kiraya Veren 10 Yılı Doldurmuş Kiracıyı Nasıl Tahliye Edebilir?

10 yılı dolduran kiracının tahliye edilebilmesi için gerekli şartların varlığı halinde kiraya veren TBK madde 348 gereği kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmalıdır. Buna göre kiracıya yapılacak tahliye ihtarının yazılı olmaması durumunda fesih bildirimi geçersiz olacaktır.
İhtarnamede; sözleşmenin yenilenmeyeceği, kiracının kiralanandan çıkması gerektiği, kiracının kiralanandan çıkmaması halinde tahliye davası açılacağı gibi hususlar belirtilmelidir. Taslak ihtarname metinleri her somut olay için uygun olmadığından uzak durulması gerektiği unutulmamalıdır.
Kiracıya yapılacak ihtarın yazılı olmaması gibi içeriğinin de esaslı unsurları taşımaması halinde de geçersiz kabul edilecektir. Geçersiz bir ihtarname ile de kiracıyı tahliye etmek mümkün olmaz. Böyle bir sonuçla karşılaşmamak adına ihtarname hazırlamada hukuki yardım almada yarar vardır.
Kiracıya noter kanalıyla ihtarda bulunmak kiraya verenin ispat yükünü kolaylaştıracağı unutulmamalıdır.

10 Yıllık Kiracının Çıkarılmasında Fesih Bildirim Zamanı ?

Fesih bildiriminin ne şekilde yapılacağını yukarıda açıkladık. Buna göre yazılı şekilde yapılmayan fesih bildirimi geçersiz kabul edilecektir.
Fesih bildiriminin şekli kadar uygun zamanda yapılmış olması da oldukça önem arz etmektedir. Kanunda belirtilen sürelere uygun olarak fesih bildiriminin yapılmamış olması da geçersiz bir sonuç doğuracaktır.
Sözleşme süresinin başlamasından itibaren 10 uzama yılı geçtikten sonra kiraya veren genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buna göre; kiraya veren 10 yıllık uzama yılından sonra bu süreyi takip eden her uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kiraya veren kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkarabilir.
Yazılı bildirimin 3 ay öncesinden kişiye tebliğ edildiğine mutlaka emin olunmak gerekir. Dikkat edilirse gönderilme değil kiracıya tebliğ tarihi önemlidir.

10 Yıllık Uzama Süresinin Nasıl Hesaplanır ?

Kira Hukukunda süreler önemli bir yere sahip olup, belirtilen sürelere uyulmaması halinde hem kiracı hem de kiraya veren kanunun kendisine sunduğu imkanlardan faydalanamaz. Süreye uyulmadan yapılan bir fesih usülen geçersizdir.
10 yıl ve daha uzun süreli kiracısını kiralanandan tahliye etmek isteyen kiraya veren, uzama süresini çok iyi hesaplamalı ve ona göre fesih bildiriminde bulunmalıdır. Sürenin yanlış hesaplanması halinde ise kiracının tahliyesi mümkün olmayacağından istenilen sonuç elde edilemeyecektir.
Buna göre; 10 yıllık sürenin ne zaman başlayacağı hususu üzerinde durulması gereken önemli bir noktadır. Duruma açıklık getirmesi için aşağıdaki örneğin somut olaya dikkatle uyarlanması gerekir. Uzman bir avukattan yardım almak daha sağlıklı sonuçlar elde etmenizi sağlayacaktır.
Örneğin; 01.01.2020 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi imzalandı. Bu kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi olup kiracı kira sözleşmesinin sonu olan 01.01.2021 tarihinden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdireceğine ilişkin fesih bildiriminde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlar altında 1 yıl daha uzatılmış sayılır.
Buna göre kira sözleşmesi 01.01.2022 tarihine kadar uzatılmış kabul edilir. Bu uzama yılı birinci kira uzama yılı olup bu şekilde kira sözleşmesinin 10 yıl uzatıldığı varsayılırsa bu durumda 01.01.2031 tarihi onuncu kira uzama yılı sonu olacaktır. Buna göre onuncu uzama yılının sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunmak koşuluyla kiraya veren kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
2017/458 E.
2021/614 K.
“…. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden kira sözleşmesi yapmışlar ise 10 yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönem yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır….”

10 Yıllık Kiracının Kiralanandan Çıkarılmasına İlişkin Tahliye Davası

Kiraya verenin yazılı ihtarına rağmen kiracı sözleşmenin sonunda kiralanan taşınmazı boşaltılmazsa o halde kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahip olacaktır.
Yukarıdaki örneğe göre; kiraya verenin belirtilen sürede ihtarda bulunmasına rağmen kiracı 01.01.2032 tarihinde kiralanan taşınmazdan çıkmaz ise kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açar.
Bu tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Buna göre; kiraya veren tahliye davasını somut olaya göre titizlikle hazırlanmış olan tahliye talepli bir dava dilekçesiyle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açacaktır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Uzun yıllar süren kiracılık ilişkisi kimi zaman kiraya vereni zor duruma sokmaktadır. Kiraya verenin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ile kiracının taşınmaz üzerindeki kira sözleşmesinden kaynaklanan tasarruf yetkisi çatışmaktadır.
Böyle bir durumla karşılaşılmaması adına kiraya veren yazımızda belirttiğimiz üzere fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine ve usulüne uyarak kiracıya yazılı olarak yapacağı ihtarla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya verene tanınmış bu hak sayesinde kiraya veren hiçbir gerekçe göstermeksizin kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.
Ancak uygulamada işler bu kadar kolay ilerlememekte, uzun yıllar kiracı konumunda bulunan kişiler kiracısı olduğu konut veya çatılı iş yerini boşaltmamaktadırlar. Bu durumda ise kiraya veren kiracıya karşı tahliye davası açarak kiracının taşınmazdan tahliyesinin sağlayabilecektir.
Gerek ihtarnamenin usulüne uygun yazılarak kiracıya ulaştırılması, gerek bu konudaki sürelerin hesaplanması ve gerekse dava süreci oldukça önemli bir süreç olup kiraya verenin bu aşamalarda yapacağı hukuki ve usuli hatalar yüzünden kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi mümkün olmayacaktır.
Bu durumla karşılaşmamak adına 10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinin uzman gayrimenkul avukatı yardımıyla yürütülmesi istenilen sonuca kısa sürede ulaşılmasını sağlayacaktır.

T.C. Yargıtay Başkanlığı – 3. Hukuk Dairesi
Esas No.: 2018/1108
Karar No.: 2018/6817
Karar tarihi: 20.06.2018

Davacı … vd. ile davalı … Alışveriş Himetleri Ve Gıda San. Tic. A.Ş. aralarındaki kiralananın tahliyesi davasına dair … 8.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 24/12/2015 günlü ve 2015/828 E.-2015/1059 K. sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 20/09/2017 günlü ve 2017/4387 E.-2017/12331 K. sayılı ilama karşı davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar, davalı şirketin dava konusu taşınmazı 01.04.2004 başlangıç tarihli 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile kiraladığını, 10 yıllık sürenin dolduğunu, … 2.Noterliği’nin 29.04.2014 tarih ve 06236 yevmiye nolu fesih ihbarnamesi ile sözleşmenin fesih edildiğini, ancak davalının kiralananı tahliye ve teslim etmediğini, … 9.Noterliğinin 30.04.2015 tarih, 05265 yevmiye nolu ihtarnamesi ile yasal yollara başvurulacağının davalıya ihtar edildiğini belirterek Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince taşınmazın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; dava konusu taşınmazda 01.04.2004 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu, davacının tahliye davası dayanak olarak gösterdiği Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi gereğince kira sözleşmesinin süre bakımından feshine ilişkin hukuki şartların oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; “…kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.04.2004 tarihi olduğu, Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihi itibariyle 10 yılın dolmadığı, bu durumda geçici ikinci maddeye göre yürürlük tarihinin 5 yıl ertelendiği ve 01.07.2017 ‘den sonra dava konusu sözleşme ile ilgili Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin yürürlüğe girmesi sebebiyle davanın reddine karar vermek gerektiği..” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafça temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 20.09.2017 tarih 2017/4387 E-2017/12331 K sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmiş, bunun üzerine davacı ve davalı tarafça karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı tarafın Dairemizin 20.09.2017 tarih 2017/4387 E-2017/12331 K sayılı ilamına karşı sair düzeltme istemleri yerinde değildir.
2-) Davalının karar düzeltme istemi üzerine yapılan incelemede;
Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. Maddesinde, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuş olup, bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirlenen 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ve davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin onama kararı kaldırılarak, sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının karar düzeltme isteminin kabulüne, dairemizin 20.09.2017 tarih 2017/4387 E-2017/12331 K sayılı onama kararının kaldırılarak, yerel mahkeme kararının gerekçesi düzeltilerek ONANMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının talebi halinde davalıya iadesine, 20.06.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.