İki Haklı İhtar Çekilerek Tahliye Davası Açılması
TBK md. 352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemi bir kira dönemi içerisinde kiracıya, kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtar gönderilmesi ve iki haklı ihtar sonrasında taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılması sebebiyle tahliyedir. Söz konusu iki haklı ihtara kiracı sebebiyet vermeli, ihtarlar bir kira dönemi içerisinde iki farklı aya ait olmalı ve kira bedelleri muaccel olmalıdır. Bahse konu ihtarların yazılı olması zorunludur, noterden gönderilmesi şart olmasa da ihtarların noterden çekilmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispatı kolaylaştıracaktır. Yalnızca yazılı ihtar mektupları değil icra dairesinden başlatılacak icra takipleri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.
İki haklı ihtara müteakip kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Yargılama sürecinin istinaf süreci dahil olmak üzere iki seneyi bulabileceğini risk olarak bildirmekte yarar vardır.
Tahliye Talepli Başlatılan İcra Takibi
Tahliye için bir diğer yolsa dava açarak değil icra takibi başlatarak işlemleri sürdürmektir. Bu yol kiracıyı tahliye etmek açısından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Zira dava yoluna gitmek süre açısından daha uzun sürmektedir.
Borçlu kiracı sözleşme şartlarına göre ödeme günü gelen kirayı ödemezse, kiraya veren kiracıya karşı bir tahliye istemli icra takibi yapabilir ve bu yolla kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini talep edebilir.
İcra dairesi tarafından kiracıya kira bedellerinin ödenmesi ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilmesinin ardından kiracı açısından 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki süreç takip edilir. Öncelikle kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde ödenmemiş kira bedellerini ödeyebilir ya da borcu olmadığı iddiası ile ödeme emrine itiraz edebilir. Söz konusu ödeme emrinde 7 gün içerisinde itiraz etmeyecekse eğer 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu, 7 gün içerisinde itiraz ederse icra takibi durur, 30 gün içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri kira bedelini öderse tahliye edilemez.
Yani ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracı 30 gün içerisinde taşınmaza ait kira bedelini ödemeli ya da taşınmazı tahliye etmelidir. Bahsi geçen sürelerin sonunda kiracı kira bedellerini ödemez ve kira sözleşmesine de itiraz etmezse; belirtilen 30 günlük süre sonunda kiralayan kiracıyı icra dairesi kanalı ile taşınmazdan tahliye edebilir.
Özetlemek gerekir ise 7 günlük süre itiraz süresi olup kiracının taşınmazdan tahliye edilebilmesi için mutlaka 30 günlük sürenin dolması gerekir. Borçlu kiracı 30 günlük sürenin tamamında hem kira bedellerini ödemez hem de taşınmazı tahliye etmez ise kiralanan taşınmaz icra dairesi tarafından tahliye edilir.
Yukarıda anlatılan durumlar kiracının kendisine tebliğ edilen ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmemesi durumunda uygulanır. Eğer kiracı borca itiraz edip yazılı kira sözleşmesine itiraz etmezse 30 günlük sürenin bitiminde kiralayan 6 aylık süre içerisinde icra mahkemesinde taşınmazın tahliyesi talepli itirazın kaldırılması davası açar ve mahkeme kararı ile taşınmazı tahliye edebilir. İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması davası hızlı bir hukuki yoldur ve genel mahkemelere göre daha hızlı bir şekilde karara bağlanır ve kiralayan taşınmazına daha hızlı kavuşabilir. Buradaki sürecinde asgari 6 ay civarında olacağını belirtmekte yarar vardır.
Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davası
TBK md. 315 uyarınca konut ve çatılı işyerleri için, kiracı muaccel hale gelen kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödemezse kiraya veren ihtarname göndererek 30 günlük süre içerisinde borcunu ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde geciken kira bedeli ödenmezse kiraya veren kira döneminin sonunu beklemeden temerrüt sebebiyle tahliye davası açılabilir. Davanın ardından alınan karara istinaden de icra müdürlüğünce tahliye işlemi gerçekleştirilir. İşbu davanın açılması için bir ihtarnamenin gönderilmiş olması yeterlidir.
Bahse konu ihtarnamede mutlak surette ödeme yapılması için kiracıya süre tanınmalıdır. Zira iki haklı ihtar ile tahliye davası açmaktan farkı bu süredir. Çünkü iki haklı ihtar göndermek suretiyle açılacak tahliye davasında ihtarnamelerde verilen sürenin bir önemi yoktur. Çünkü iki haklı ihtar ile kiracının en az iki farklı ayın kirasını geç ödediğini kanıtlamak yeterlidir. Ancak temerrüt sebebiyle tahliye davası açılmak isteniyorsa kiraya veren kiracıya, ödeme yapması en az 30 gün süre vermelidir.

Tahliye Süreci ve İşlemler
Süreç içerisinde yapılan itirazlar üzerine mahkeme, açılan davanın türüne göre itirazın iptaline ya da itirazın kaldırılmasına hükmedebilir. Borçlu verilen bu hükmü istinaf edebilir. İstinaf talebi de reddedilirse tahliye kararı kesinleşir. Verilen mahkeme hükmü üzerine taşınmaz cebri icra yoluyla tahliye edilir.
Tahliye kararının kesinleşmesinin ardından uygulamada icra müdürlüğü kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için 15 günlük süre verir ve söz konusu süre içerisinde tahliyeyi gerçekleştirmezse cebri icra yoluyla tahliye edileceğinin ihtarını yapar. 15 günlük süre içerisinde kiracı tahliyeyi gerçekleştirmezse icra memuru eşliğinde tahliye işlemine geçilir, 1 polis memuru mahalde bulundurulur ve tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Kiraya veren açısından kendisini güvence altına alabilmek için kiracının mecura girerken hukuka uygun ve hak mağduriyetine neden olmayacak bir kira sözleşmesi ve yasal şartlara haiz bir tahliye taahhüdü alması zorunludur. Aksi durumda kira sözleşmesinin süre sonunda sona ermeyeceğini, çoğu zaman süre sonunda yapılan yeni kira sözleşmelerinin yarardan çok zarar getireceğini belirtmekte yarar vardır. Konutlar ve çatılı işyerlerinde kiracı akdi feshetmediği sürece birer yıllık dönemlerde kira sözleşmesi yenilenir. Kiracı ile yeni sözleşme yapılması ise yasa gereğince kiracının şartları yeni sözleşme ile değiştirilemeyeceğinden hukuken çok anlamlı bir işlem değildir.
Her ne kadar kira borcunu ödemeyen kiracı için izlenecek yollar belirtilmişse de en hızlı ve kolay çözüm için tahliye talepli olarak icra takibi başlatılmasını öneririz. Bu sürelerin takibi ve gerekli işlemlerin etkili ve hızlı olarak yerine getirilmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.