Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi)

Yukarıda satış vaadi özelinde yapmış olduğumuz açıklamalardan sonra taşınmaz satış vaadi hususuna geçiş yapabiliriz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun taşınmaz satış vaadine ilişkin tek düzenlemesi söz konusu sözleşmenin şekil şartına ilişkindir. “Taşınmaz satışı vaadi,… resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” (TBK; m. 237/II)
Yukarıda yer alan açık düzenleme uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi yazılı geçerlilik koşuluna tâbidir. Geçerli olarak kurulan bu sözleşme uyarınca sözleşmede öngörülen şart ya da vadenin gerçekleşmesi hâlinde taşınmaz satım sözleşmesini yapmak karşılıklı olarak vaat edilmiş olmaktadır. Eğer taraflardan birisi sözleşme yapma yükümlülüğünü yerine getirmezse diğer taraf ona karşı ifa davası açabilecektir. Bu durumda mahkemenin kararı akit yapmaya yanaşmayan tarafın iradesi yerine geçecektir. Bu karar ile birlikte davayı kazanan taraf doğrudan tapu müdürlüğüne giderek taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilir ise (Tapu Kanunu; m. 26/V, TMK m. 1009) üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir (TMK m. 1009/II). Şerhin geçerlilik süresi 5 (beş) yıldır (Tapu Kanunu; m. 26/VIII).Fakat eğer şerh edilmemiş ise iyiniyetli üçüncü kişilerin söz konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyet veyahut sair sınırlı ayni hak iktisabı korunur. Bu durumda satışı olanaksızlaştıran satıcı aleyhine zararın tazmini için dava açılması mümkündür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak hakkı, muacceliyet tarihinden itibaren 10 yıldır. Bu sürenin sonunda hak zamanaşımına uğrar.
Noterde Yapılmayan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadine ilişkin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan tek hüküm bu sözleşmenin şekil şartına ilişkindir. Sadece bu durum bile söz konusu sözleşmenin geçerliliği bakımından şekil şartlarına riayetin önemini göstermeye kâfidir. Geçerliliğe ilişkin şekil şartları kanunun emredici hükümleri arasında olup, riayet edilmemeleri hâlinde TBK 12/2 hükmü uyarınca sözleşmenin geçersizliği sonucu ortaya çıkar. “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” (TBK; m. 12/2)
Hatta söz konusu sözleşmenin Noter’de düzenleme biçiminde değil de onaylama biçiminde yapılması durumunda dahi sözleşme kesin olarak hükümsüz olacaktır. Söz konusu hükümsüzlük herkes tarafından ileri sürülebileceği gibi hakim tarafından da her aşamada re’sen göz önüne alınır. Keza sözleşmenin hükümsüz olması, bu sözleşmeye bağlı olan cezai şart, cayma akçesi gibi hususların da geçersizliği sonucu doğuracaktır. Vaat borçlusu şekle aykırı bir sözleşmeye dayanarak hak talebinde bulunamaz.
Ancak kimi durumlar da vardır ki taraflar esas itibariyle şekle aykırılık sebebiyle hükümsüz olan bir sözleşmeye sanki geçerliymiş gibi riayet etmişler ve kendi borçlarını yerine getirmiş olabilirler. Bu gibi durumlarda şekle aykırılığı ileri sürmek Yargıtay’ın da kabul ettiği üzere hakkın kötüye kullanımını oluşturur. Bu gibi durumlar somut olayın niteliğine göre değişmektedir.
Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada ihtiyaç sebebiyle ortaya çıkmış, sözleşme hürriyeti çerçevesinde şekillenmiş, bünyesinde eser (istisna) sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini içeren karma bir sözleşme tipidir. Bu sözleşmenin bir yanında yüklenici, diğer yanında ise arsa sahibi bulunmaktadır. Bu sözleşme tipinde eser sözleşmesinden farklı olarak ücretin yerini, arsa sahibine verilecek bağımsız bölüm/kat almaktadır. Yüklenicinin (müteahhit) yerine getirmeyi üstlendiği edim için de eser sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yukarıda ifade edildiği üzere arsa sahiplerinin yüklenici ile yapmış oldukları anlaşma çerçevesinde yüklenicinin arsada inşa edeceği yapı karşılığında kendisine arsa payı devretmeyi üstlenmeleri biçiminde kendisini göstermektedir. Bu yönüyle ortada bir “taşınmaz satış vaadi” söz konusu olmaktadır. Yani yüklenici bir bina inşa edecek (eser), bunun karşılığında da kendisine taşınmaz (arsa payı) satışı vaat edilmiş olacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bünyesinde taşınmaz satış vaadini ihtiva ettiği için resmi yazılı geçerlilik koşuluna (noterlikçe düzenleme) tâbidir (TBK; m. 237/II).
Geçersiz Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Sebepsiz Zenginleşme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi yazılı geçerlilik koşuluna tâbi olduğunu ve bu şekle aykırı olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin TBK 12/II uyarınca hükümsüz olduğu yukarıda açıklanmıştı.
İşte resmi yazılı şekle aykırı olarak yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uyarınca eğer bedel ödenmiş ise sözleşmenin hükümsüz olması sebebiyle vaat alacaklısı verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme davası ile geri isteyebilecektir.
Taşınmaz satım vaadi sözleşmelerinde sebepsiz zenginleşme hükümlerinin söz konusu olabileceği bir diğer durum daha vardır. Eğer taraflardan birisi için borcun ifası imkansızlaşmış ise, edimini ifa etmiş olan taraf ortada herhangi bir hukukî sebep kalmadığından sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verilenlerin iade edilmesini talep edebilecektir. Taşınmazın kamulaştırılmış olması ya da taşınmazın vaat borçlusunun kusuru olmaksızın yok olması bu gibi sebepler arasındadır.
Yine temerrüt gibi sebeplerle ortaya çıkan dönme veya geriye etkili fesih müesseseleri bakımından da benzer bir durum söz konusu olmaktadır. Yargıtay’ın bu konuda vermiş olduğu bazı kararlar şu şekildedir:
“…ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir…” (Yargıtay 23. H.D.; 10.12.2019 tarih, E.2017/2892, K.2019/5214 sayılı karar)
“…fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.” (Yargıtay 23. H.D.; 4.3.2020 tarih, E.2016/6059, K.2020/1489 sayılı karar)

Satış Vaadi Sözleşmesinde Noter Harcı

Gayrimenkul satış sözleşmesi noter ücreti sözleşmede yazılı olan bedel ve kayıtlı olan değerin, yüksek olanının binde 5,4’üdür.