Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı hukuki işlemdir. Kiracının bu beyanı, aşağıda belirtilen geçerlilik şartlarını sağlaması koşulu ile, yasal olarak geçerlilik kazanacak ve kiralananın tahliye edilmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile çıkarabilecektir. Tahliye taahhütnamesi yaparken;
Taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünü bütün kiracıların imzalaması gerekir. Hangi sözleşme ilişkisi kapsamında hangi konut ya da iş yerinin tahliye edileceği açıkça anlaşılır olmalıdır. Tahliye taahhüdü, herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır.

• Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunur: Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi. Taahhüdün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesinden önce ya da sözleşmeyle aynı tarihteki taahhüt geçersizdir. Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonraki herhangi bir tarih olabilir.
• Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir; ancak taahhüdün geçerliliği TBK 27’deki şartlara bağlı olup irade bozukluğunu iddia ve ispat etmek teorik olarak her zaman mümkündür.
• Kiralanan yerin aile konutu olarak kullanılması halinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.
• Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.
• Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmemişse, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılmalıdır. Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz ederse ve taahhüt noterde yapılmamışsa, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılamaz. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Şartları

Maddede belirtilen, kiracının kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi durumu tahliye taahhüdünü oluşturur. Tahliye taahhüdü, maddeden de anlaşılacağı üzere bir takım şartlara tabidir. Kısaca bunlar;

• Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması,
• Taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi,
• Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması,
• Taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesidir.

Söz konusu yazılı tahliye taahhüdü var ise kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

• İcra takibi yoluyla tahliye takip etmek,
• Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır.

İcra takibi yoluyla tahliye süreci 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Tahliye emri ve münderecat başlıklı İİK 272. maddesine göre,  mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Talep üzerine, icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde ise, kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.
Düzenlenen tahliye emrine müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır. İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirmelidir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.
İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye dayanan ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi ret olunduktan sonra kiracının veya kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları bulunmaktadır.
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye edilir. Mahalde bulunan, kiracı olmayan ama kiracı gibi davranan başka şahıs, resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ya da meskene ibraz olunan mukavele tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla doğrularsa, memur, tahliyeyi erteleyerek üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.

Geçerli Tahliye Taahhütleri ile İlgili Haller Nelerdir ?

1.Yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kira ilişkisi devam ederken verilmelidir.
2.İlk kira sözleşmesini takip eden temdit nitelikli kirada yer alan tahliye taahhüdü geçerlidir.
3.Kiracı tarafından boşa atılıp imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan tarafından doldurularak yazıldığı iddia edilemez.
4.Tanzim tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmalıdır. Ancak yazılı tahliye taahhüdünün kiralananda oturduğu sırada verildiği anlaşılıyorsa tanzim tarihinin olmaması yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmez.
5.Kiracı vekilinin asil tarafından yetkilendirmesi şartı ile imzalanan tahliye taahhüdü geçerlidir.
6.Şartlı olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir. Örneğin; kiralananın önünde ana yol açılması tarihinde tahliye edileceğine ilişkin tahliye taahhüdü geçerlidir.

Tahliye Taahhütünün Geçersiz Olduğu Haller

1.Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersizidir. Kira akdini 01.01.2021 tarihli ise yazılı tahliye taahhüdünün tanzim tarihide 01.01.2021 tarihi ise düzenlenen tahliye taahhüdü geçersiz olur.
2.Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
3.Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği tahliye taahhüdü geçersiz olur.
4.Şirket yetkili olmayan ortaktan alınan tahliye taahhüdü geçersiz olur.
5.Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39. Maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açması gerekir.
6.Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir.

Önemli Bilgiler

• Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazın- da bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir
• Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikli olabileceği gibi noter tarafından düzenlenen tahliye nitelikli de olabilir. Adi nitelikli tahliye taahhüdün- de imzaya itiraz edilebilir. Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemez. İtiraz edilmesi halinde itirazın reddine karar verilmesi gerekir. Adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz halinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile icra hukuk mahkemesine tahliye davası açılamaz. Açılacak dava (imza incelemesi yapılacağından) sulh hukuk mahkemesinde ‘itirazın iptali-tahliye davası’ olmalıdır.
• Kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü imzalandıktan sonra kira konusu taşınmaza ilişkin yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise artık imzalanan tahliye taahhüdüne dayalı olarak taşınmazın tahliyesi talep edilemez. Örneğin; 01.05.2019 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, iş bu sözleşmeye göre tahliye taahhüdü verilmiş ise aynı kişiler arasında akdedilecek yeni bir kira sözleşmesi ile imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracıyı direkt çıkaramaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki yolları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan tanımaktadır; Bunlardan birincisi dava açmak suretiyle kiracı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık  süre içerisinde açılmalıdır.
Diğer imkan icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır. Her iki süreç de teknik hukuki bilgiye dayanır. Bu nedenle ilgili süreçlerin bir avukatın hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesinde her zaman yarar bulunur. Hatta bir tahliye taahhütnamesi hazırlanırken bile hukuki destek almak olası problemlerin önüne geçer. Bu süreçte yapılacak hatalı yahut ihmali bir işlem burada anlattığımız hızlı ve etkin kiracı tahliyesi imkanından kişiyi mahrum bırakabilir.
Yargıtay’ın daha önceki kararlarında, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olduğunun ispatı kiraya veren üzerine bırakılmaktayken; son zamanlarda verilen daha güncel kararlarda bu hususa ilişkin ispat külfetinin kiracı üzerine bırakıldığı görülmektedir.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararı)

Tahliye Taahhütnamesiyle İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Yukarıda tek tek sayılan şartları taşıyan tahliye taahhütnamesiyle kiraya veren, kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracı, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinde taşınmazı boşaltmaz ve kiraya verene teslim etmezse; kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde yetkili icra müdürlüğünden kiracının tahliyesini isteyebilir. İcra müdürlüğü, başlatılan icra takibi sonrasında; kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde kiracıya 15 günlük tahliye süresi ve 7 günlük takibe itiraz süresi verilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde takibe itiraz ederse, icra takibi durur ve kiraya veren kiracının tahliyesini isteyemez. Kiraya verenin, kiracının yapmış olduğu itiraza karşılık itirazın kaldırılması veya iptali davası açması gerekir. Şayet kiracı takibe itiraz etmezse veya etmiş olduğu itiraz mahkeme tarafından kaldırılırsa; kiraya veren kiracıya verilen 15 günlük sürenin sonunda icra kanalıyla kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine karşı tebliğden itibaren 7 gün içerisinde icra müdürlüğüne itirazda bulunabilir. Kiracı, yapacağı itirazında imzaya, taahhütnamenin düzenlendiği tarihe, kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına itiraz edebilir. Kiracının yapacağı itiraz burada oldukça büyük önem taşımaktadır. Çünkü itiraz dilekçesinin içeriğine göre; kiraya verenin başvuracağı hukuki yollar değişebilecektir. Örneğin kiracının “İcra takibine itiraz ediyorum.” Şeklindeki itirazı ile “Tahliye taahhütnamesindeki tarihi ikrar etmiyorum. Taahhütnamenin düzenlendiği tarih ile kira sözleşmesi tarihi aynıdır.” Şeklindeki itirazı veya “Taahhütnamedeki imza bana ait değildir.” Şeklindeki itirazı arasında büyük farklılıklar mevcuttur. Yapılacak itirazın içeriği kiraya verenin başvuracağı hukuki yolları daraltabilir, sınırlayabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhüdüne dayanan bir tahliye davası genellikle uzun sürmemektedir. Ancak buna rağmen bu soruya net cevap vermek güçtür. Çünkü bazı durumlarda taahhütnamenin geçerliliğine veya taraflara ilişkin bekletici mesele yapılacak durumlar yahut başkaca araştırmalar gerekebilmektedir. Bununla beraber hatalı yahut ihmali işlemler de süreci uzatabilir. Tüm bunların yanında mahkemenin iş yükü ve yoğunluğu sürecin uzamasına etki etmektedir. Ayrıca icra takibi ve tahliye davası prosedürlerinin avukat desteği ile sürdürülmesi hız bakımından önem taşır.
İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu süre içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. İcranın geri bırakılması için verilecek sürenin düzenlendiği İİK 36. madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için iki tarafında bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekir. Bu sözleşme yazılı olmak durumunda değildir. Ancak ispat kolaylığı olması açısından yazılı olarak yapılabilir. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir şekilde dönülmüş olur. Yahut yazılı tahliye taahhütnamesini kiraya veren kişi kiracıya vererek bu sözleşmeyi sonlandırabilir.
Bununla beraber irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) dolayısıyla geçersizdir. Burada bu sözleşmelerin hukuki niteliği için “iptal edilebilirlik” tabiri kullanılır. Bunun anlamı iradesi sakatlanan kişi eğer bir yıllık süre içerisinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleşme geçerli olarak devam eder. Yani tahliye taahhütnamesini kiracı böyle bir durumda iptal edebilir.
İrade sakatlığı dışında başka bir neden dolayısıyla geçersiz olan tahliye taahhütnamesinin zaten iptal edilmesine gerek yoktur. Yani yukarıda saydığımız geçerlilik şartlarını taşımayan bir taahhütname zaten geçerli olmadığı için iptal edilmesine de gerek yoktur. Buna dayanılarak başlatılan bir tahliye sürecinde bu geçersizliğin öne sürülmesi yeterli olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Nasıl Yapılır ?

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi kimi zaman kötü niyetli kiraya verenler tahliye taahhütnamesini sanki kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi tarih yazmaktadır. Böyle bir durumda zor durumda kalan kiracıya karşı bir zorlama durumu söz konusu olacaktır.
Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini sağlayabilir. Yahut açılmış bir davada belirttiğimiz üzere senetle ispat kuralına bağlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Tarihi İnkar Edilen Tahliye Taahhüdüne Dayalı İtirazın Kaldırılması

TBK m. 352’nci maddesi ile kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasının yazılı şekilde taahhüt edilmesi durumunda kiracının tahliye edilebileceği düzenlenmiştir. Yazılı bu taahhüte, tahliye taahhüdü denir. Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra ve yazılı olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce, kira sözleşmesi imzalanırken, düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü geçerli değildir. Kiracı taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracının tahliye edilebilmesi mümkündür. Bilindiği üzere uygulamada, konut kiralama işlemlerinde mülk sahipleri tarafından boş tahliye taahhütnamesi alınabilmektedir. Kira sözleşmesinin akdiyle birlikte alınan bu boş tahliye taahhütnameleri, ev sahibi ile kiracının uyuşmazlık yaşaması halinde icraya konulmakta ve kiracılar tahliye taahhüdüne dayalı başlatılan takibe itiraz edebilmektedir. Takibe itiraz nedenleri arasında zaman zaman taahhütte tarih yer almadığı ve kira sözleşmesi ile aynı gün verildiğine ilişkin itirazlar yer alabilir.
Kiracının tahliye taahhüdüne itiraz etmesi halinde kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabileceği gibi sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası da açabilir.  İİK m. 275’e göre, tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddedilir. Bu nedenle, eğer tahliye taahhüdündeki tarihe itiraz edilmişse tahliye tarihi artık çekişmeli hale geldiğinden icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılması davası açılamaz ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması mümkündür.
Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazın- da bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir.
Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. (12. Hukuk Dairesi  2020/1175 E.  ,  2020/2309 K.)